בתקופה שמחירי הנכסים גבוהיים והתשואות בשוק הנדל"ן המקומי מאוד נמוכות וגם בשוק ההון כמות האפשרויות שלנו למצוא חוף מבטחים לכספנו נמוך, המשקיעים צריכים להיות יצירתיים ולחפש אפשרויות השקעה לא רגילות על מנת לייצר תועלת מכספם.
כיניתן לראות משכנתא כנכס פיננסי לכל דבר. אתם שואלים איך? התשובה היא שאמנם אין ויכוח כי ריביות התשואות בשוק על נכסים מניבי תשואה, הן מאוד נמוכות והאפשרויות לתשואה בהשקעות שאינן נדל"ן גם מאוד עלובות ביחס למה שהמשקיעים מחפשים ולכן אחד הפתרונות הינו להכין את ההשקעה הבאה שלנו על ידי גיוס אשראי במחירים מאוד נמוכים ובמילים אחרות דרך הלוואות משכנתא כנגד נכסים למגורים בשוק הנדל"ן .
בישראל, חישוב התשואה של רוב המתווכים ומשקיעים רבים הינו לוקח בחשבון 12 חודשי שכירות והסכום שמתקבל מחולק במחיר הרכישה של הנכס עצמו. הבעיה עם כך, שהחישוב הינו גס ביותר ורחוק מלהראות את התשואה האמיתית על נכס להשקעה ואם נצלול פנימה לתוך החישובים נגלה כי התשואה נמוכה יותר ממה שהוצג לנו.
לדוגמא, אם נביט בטבלה הבאה, נראה את ההבדל והמשמעויות של התשואה בחישוב הגס שרוב המתווכים
והמשקיעים עושים, לעומת החישוב היותר קפדני שניתן לראות בטבלה הנוכחית :
| חישוב – קפדני תשואה על נכסים להשקעה | חישוב – סטנדרטי תשואה על נכסים להשקעה |
| הכנסה שנתית משכירות | הכנסה שנתית משכירות |
| עלות נכס | עלות נכס |
| עלות עורך דין ברכישה ובמכירה | סה"כ – תשואה על הנכס |
| עלות מתווך ברכישה ובמכירה | |
| עריכת מסמכים למשכנתא ושונות | |
| עלות משכנתא לטווח ההשקעה | |
| מיסים על ההשקעה ברכישה ובמכירה | |
| סה"כ תשואה על הנכס |
ניתן לראות כי ההבדל בין שני החישובים הינו גדול מאוד ואף יכול להשפיע על התשואה בשניים ושלושה אחוזים לרעת ההשקעה, לכן יש להקפיד לעשות את החישוב הקפדני לפני קבלת החלטה על השקעה.
עם זאת, מכיוון שבמידה ונלך על החישוב הקפדני ברוב המקרים נגיע לתשואות במחירי הנדל"ן של היום של כ 1.5% במרכז ובפריפריה באזור ה – 3.5% וגם זה לא תמיד.
עם זאת, אם נתייחס לעלות המשכנתא לטווח השקעה של חמש שנים מרגע לקיחת המשכנתא וניקח לדוגמא משכנתא של כ – 70% על נכס למגורים שעלותו הינה 1.3 מיליון ש"ח, בהכפלה של השניים נקבל משכנתא בסכום של 910 אלף ש"ח. על משכנתא מסוג זה, אנו נשלם ריביות בלבד בהנחה של ריביות לשנת 2015 לעשרים שנה קבועה לא צמודה על 3% ואפשר רק התשלום המשוערך על ההלוואה יהיה בסך של 26,839 ש"ח, עם זאת, במידה והיינו בתקופה רגילה בה התשואות על הנכסים היו בין 5% ל – 6% בממוצע במרכז הארץ ובין 10% ל – 15% בפריפריה, הריביות סביר להניח באותו מסלול לאותה התקופה היו גבוהות יותר והיו עומדות על כ – 6% ל – 7% המשמעות היא שאותה המשכנתא על נכס להשקעה הייתה עולה בשנה הראשונה למשקיע כ – 58,475 ש"ח ולכן המשקיע המתוחכם ייקח כיום משכנתא על נכס על מנת לשמור לעצמו אשראי זול ובעוד מספר שנים ייגרור את המשכנתא לנכס בו התשואה תהיה גבוהה יותר ובגלל המהלך שהוא יעשה היום גם המימון של הנכס יהיה זול באופן משמעותי ובכך יעלה את התשואה העתידית שלו על הנכס שלו להשקעה.
